Más de un millón de inquilinos podrían pagar una hipoteca: qué impide el acceso

Más de un millón de hogares inquilinos del Área Metropolitana de Buenos Aires tendrían ingresos suficientes para afrontar un crédito hipotecario bajo las condiciones consideradas por un estudio de la Fundación Tejido Urbano. La cifra expone una demanda potencial muy superior al número de préstamos concedidos, pero no significa que 1,13 millones de familias puedan comprar una vivienda hoy.

Entre poder pagar una cuota y acceder efectivamente al crédito aparecen el anticipo, la formalidad de los ingresos, la relación entre cuota y salario, el historial financiero, el valor de la propiedad y el riesgo de un préstamo ajustado por UVA. Esa distancia es el centro de la historia.

QUÉ REPRESENTA LA CIFRA DE 1.133.000 HOGARES

Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, presentó el cálculo en el II Congreso Argentino de Crédito Hipotecario. Según la organización, el 31% de los hogares inquilinos del AMBA cumpliría los requisitos de ingreso utilizados en el análisis. Dentro del universo de inquilinos formales, 556.000 hogares superarían el ingreso mínimo exigido por las entidades financieras.

Se trata de una estimación de demanda potencial elaborada por la Fundación. Para convertirla en una medida de acceso real es necesario conocer la base de hogares utilizada, las tasas bancarias relevadas, el plazo, el porcentaje financiado, el valor supuesto de la vivienda y la relación cuota-ingreso admitida.

La expresión “pueden comprar” simplifica demasiadas condiciones. Un hogar puede demostrar ingresos suficientes para una cuota y, al mismo tiempo, no contar con el anticipo ni con los gastos de escritura. También puede quedar fuera por la informalidad laboral, la edad, el historial crediticio o el monto máximo que presta el banco.

UN MERCADO CON DEMANDA, PERO MENOS OPERACIONES

El Monitor de Crédito Hipotecario de la Fundación ofrece un contexto menos lineal. Durante el primer semestre de 2026 se registraron 11.607 altas hipotecarias, 42,1% menos que en el mismo período de 2025. Con la estimación de julio, el descenso interanual llegaba al 47%.

Las condiciones también se endurecieron: la tasa promedio alcanzó 7,02% y el plazo medio descendió a 23 años. Menos plazo y mayor tasa elevan la cuota inicial o reducen el monto que una familia puede solicitar con el mismo ingreso.

El BCRA informó, por otra parte, que el saldo de los préstamos hipotecarios continuó creciendo en agosto. Las dos observaciones pueden coexistir: el volumen total financiado puede aumentar aunque se concreten menos operaciones, especialmente si crece el monto promedio de los créditos.

El Banco Central también anunció el impulso de un programa que colocaría hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad en depósitos UVA de entidades financieras, con destino a créditos para primera vivienda. Falta observar cómo se traduce esa fuente de fondeo en tasas, plazos, cupos y operaciones efectivas.

EL ANTICIPO ES UNA BARRERA DISTINTA DE LA CUOTA

La comparación entre alquiler y cuota hipotecaria suele resultar atractiva, pero deja afuera el capital inicial. Si el banco financia el 75% de una propiedad, el comprador debe aportar el 25% restante y afrontar gastos asociados. En mercados valuados en dólares, ese ahorro previo puede ser la barrera principal incluso para un hogar con ingreso mensual suficiente.

La cuota UVA tampoco permanece fija en pesos. El capital se actualiza por inflación y la evolución de los ingresos determina si el esfuerzo financiero se sostiene en el tiempo. Por eso, una comparación responsable necesita calcular la cuota inicial y simular su trayectoria bajo más de un escenario.

UNA DEMANDA POTENCIAL QUE EL SISTEMA NO CONVIERTE EN COMPRADORES

El valor del estudio está en señalar que existe un universo amplio de inquilinos con capacidad mensual de pago. Su límite aparece cuando esa capacidad se presenta como acceso inmediato a la propiedad.

La brecha entre más de medio millón de hogares formales potencialmente elegibles y unas pocas decenas de miles de altas anuales sugiere un problema de escala, fondeo y condiciones de entrada. Para determinar cuánto pesa cada factor hacen falta la metodología completa y comparaciones con líneas bancarias vigentes.

Fuentes: Fundación Tejido Urbano, https://tejidourbano.org.ar/actividades/el-potencial-oculto-del-credito-hipotecario-mas-de-un-millon-de-hogares-inquilinos-en-el-amba-estan-en-condiciones-de-comprar-su-vivienda/, Banco Central de la República Argentina y https://www.bcra.gob.ar/publicaciones/informe-monetario-mensual-agosto-de-2026/.